以案释法丨承租人能以“买卖不破租赁”规则排除人民法院的强制执行吗？
申请执行人陈某与被执行人袁某、王某民间借贷纠纷一案，2016年8月王某将名下房屋出租给马某，租期5年（租期自2016年8月到2021年8月），后被执行人王某将该房屋抵押给陈某，并办理了登记。2018年2月陈某向人民法院申请强制执行，法院依法查封了该涉案房屋。同年5月，王某书面同意承租人马某将该房屋转租给次承租人胡某，租期5年（租期自2018年5月至2023年5月）。该案于2019年3月启动抵押物的拍卖程序，2019年6月吴某以最高价竞买到该房产。吴某要求次承租人胡某腾退房屋。
图源网络
处理结果
按照本案时间节点，法院查封涉案房屋在王某将该房屋出租给马某之后，马某的租赁权具有在先的利益，优先保护，马某可以以“买卖不破租赁”规则对抗吴某的腾退行为。2018年5月马某在王某的书面同意后，将房屋转租给次承租人胡某是债权转让行为，胡某合法继受了马某的债权，该房屋在2021年8月（原承租到期时间）之前的债权可以对抗法院的腾退行为。但胡某与王某约定新的5年租赁期在法院查封行为之后，属于人民法院查封期限内设定权利负担的行为，不能对抗法院的腾退行为。王某未向胡某告知租赁房屋的查封情况，次承租人胡某可以向王某主张违约责任。
法官说法
中华人民共和国《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《房屋租赁合同司法解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持”。这是我国民法所确立的“买卖不破租赁”规则，上述两条法律规定意在强化对承租人的保护、促进租赁物的有效利用，即使租赁物在租赁期间发生了所有权变动，承租人可以继续占有、使用租赁物，稳定租赁关系，保护交易安全。
但“买卖不破租赁”规则也存在以下例外情况：第一，承租人擅自转租。《民法典》第716条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”该条文明确规定只有承租人取得出租人的同意，转租合同才有效，法律上不支持非法转租。因此，在非法转租的情形下次承租人不能以租赁合同对抗租赁物的买受人。第二，抵押权设立在租赁合同订立前。《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”根据该条文规定，如果抵押权先于租赁合同设立，租赁权不能优先保护。第三，已被法院查封的房屋除外。《关于查封、扣押、冻结的司法解释》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。上述三种情况中，承租人不得以“买卖不破租赁”规则对抗新的所有权人。
法官提醒，近年来，人民法院强制腾退房屋的执行中，比较常见是承租人不知道被执行人名下房屋已被抵押或查封，承租人与被执行人签订租赁合同，在合同的履行中，人民法院拍卖、变卖租赁房屋，后房屋竞买人要求承租人腾退房屋，导致承租人的租赁权不能顺利实现，对交易安全不利。因此承租人在租赁房屋时，务必查清房屋的抵押和查封情况，提升交易安全，防止遭受不必要的损失。
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